撰稿：傅庆荣、徐娜

差异化在商业世界中无处不在。

2022年上半年，全国12个重点城市平均空置率达到13.4%，环比上升22.9%；而开闭店比则下降至0.86（新关店约7,400家，新开店超过6,400家），远低于2021年上半年（1.21）和下半年（1.43）。

在城际开店率及空置率对比图中，长沙与天津反差较大，而杭州与西安、佛山、泉州则因数据表现相似而呈现趋同特征。

数据说明

数据来源：盈商大数据

统计时间：2019年1月1日-2022年6月30日

统计范围：深圳、广州、成都、重庆、杭州、天津、西安、武汉、长沙、苏州、佛山、泉州等12个城市，拥有商业面积5万平方米及以上的购物中心。

“入住率”和“空置率”定义：根据现场所有门店数据计算，入住率=租赁门店数/门店总数；空置率=1-入住率

“品牌店开闭店比”=开店数/关店数之比>1表示品牌店发展处于扩张状态（开店数>关店数）比率=1表示品牌专卖店发展持平（开店数=关店数）比率

空置率：呈V型走势，西安、杭州抵抗，佛山、泉州承压

上图中我们可以看到，2020年至今年6月底，全国典型城市购物中心平均空置率呈现“V型”曲线。 2021年，该指标环比连续两次下跌，至低点10.9%。今年上半年，一线城市疫情反复传递的负面信号打断了持续向好的趋势，环比增长22.9%至13.4%。

不同城市中，处于准一线商业阵营的西安、杭州的承载力和采购指数均位居全国前列。 2022H1空置率均低于10%，其中杭州环比增速仅为6%。虽然偶尔受到疫情影响，但这两个城市表现出的强大韧性背后，是以“万亿GDP”为代表的高消费能力、城市新建商场的高入住率、以及现有老商场的强劲运营力。商场。

城市虽然不同，但商圈类型有一定的相似之处。例如，在成都、佛山、福州、武汉四个城市，市级商务区空置率明显高于区域性商务区，其中苏州的反差尤为明显。

开闭店比例：整体“降一级”，成都企稳，苏州断崖式下跌

如果说空置率是一个城市商业基本面的量化表征。那么，店店比就是品牌在各个商场进退的具体体现。

与2021年下半年相比，今年上半年，典型12个城市的开关门店数量较整体下降了一级，大部分低于1级，其中成都最为稳定。连续两年半，新开店数与新关店数基本持平。苏州再次成为“典型”，由之前的2.14大幅下降至0.7。

今年3月以来，赢商网走访的苏州中心商城、印象城、湖东永旺购物中心等9家商场均发生了较大的品牌变化。由于上半年新商场入市较少，开店和关店数量大幅下降，也在意料之中。

随着上述商场调整，经营逐渐回归正轨，下半年计划新增16家商场开业。苏州下半年开闭店率有望回升。

典型城市空置率及开关店地图

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1、优秀企业：杭州、西安，空置率低于10%，新店开张势头强劲

赢商大数据监测的12个城市中，西安和杭州2022年上半年空置率表现最好，均在10%以下。从横向比较来看，这两个城市的空置率近两年均低于12个城市的平均水平。

西安：12城市空置率最低，业态多元化，咖啡品牌集中

实体商店暂停营业，地区旅游业陷入停滞。今年一季度，西安受前期疫情影响较大。

数据体现，2022年上半年，西安商场空置率环比上涨30.5%至7.4%，但仍是12个城市中最低的。其中，市级商圈购物中心空置率为4.3%，区域商圈购物中心空置率为8.1%。

西安空置率波动中企稳，与疫情解除、当地项目积极优化租户结构、消费者选择多元化密不可分。

从供给端看，上半年，西安近一半商场出租率超过95%，30%商场空置率超过10%。总体供需形势良好。

新建商场两座入市（商业建筑面积≥3万平方米），总面积达11万平方米。西安未央168商业街（独特的“白天经济+夜间经济”组合模式）和西安徽生活奥特莱斯（体验式商业占30%），多元业态引人瞩目，打造新的消费热点，带动市场租赁需求升温。

现有项目已进行大幅调整，以保持竞争力。西安曼迪广场推出全国首个沉浸式唐风街头生活区——“长安十二时辰”主题区，客流量倍增。

从需求端来看，西安都市圈获批，释放出更多消费潜力，不少品牌看准了机会。据赢商大数据监测，2022年上半年，西安商场（商业建筑面积≥5万平方米）数量调整至1700家左右，其中新开店830家以上，新增门店850家以上。新开的商店。开闭店比为1.03，处于较高水平。相比12个城市的整体水平，该品牌正在积极拓展西安门店。

茶饮扩张暂缓，咖啡则集中：喜茶西北首家Heytea LAB店暂停，永宁里店关闭，网红咖啡品牌%Arabica、M Stand、MANNER加速布局在西安。

珠宝、新能源汽车活跃，休闲娱乐产业丰富：西安赛格购物中心改造了六层珠宝专区，开设多个品牌双店，引进菜百珠宝西北首店；智己汽车、一汽大众首店在西安大学唐夜城、西安未央168商圈开业；许多商场引入了剧本制作和脱口秀剧场。

2022年下半年，西安计划共有10家购物中心（商业建筑面积≥3万平方米）入市，带来新增供应超过60万平方米。西安益田假日世界、西安吉乐利购物中心等代表性项目，将以时下流行的“生态+”、“公园+”等复合零售空间丰富西安的商业类型。

杭州：空置率9.1%，半年开闭店波动幅度较小

受上海疫情环境影响，上半年杭州商场空置率环比上升6.1%，但仍低于10%，为9.1%。其中，市级商圈购物中心空置率为6.4%，区域商圈购物中心空置率为9.6%。

从供给端看，上半年杭州迎来7家商场入市（商业建筑面积≥3万平方米），仅次于重庆、苏州，总成交量达35.2万平方米。个性鲜明的新商场以高客流量带动市场。例如，杭州龙湖五角天街开业后两天客流突破19万人次，成交额达到702万元。现有项目增加了折扣和电子商务，以提振消费者信心。比如，杭州大厦推出“上半年最强折扣”，销售额达3亿元。

从需求端来看，据盈商大数据监测，2022年上半年，杭州商场（商业建筑面积≥5万平方米）数量将调整至1300个左右品牌，其中新关店680多家，新开门店超过620家。店比为0.92，投资需求旺盛。

民族时尚、韩国时尚服装需求旺盛。源自电子竞技的国民潮牌LNG、The Island，以及韩国NO ONE ELSE、KIRSH等品牌首店均已在杭州开业。

Z世代的艺术和娱乐产业正在蓬勃发展。塔罗牌魔法屋杭州首家店在杭州大悦城开业，HelloArt印花店在杭州西溪银泰城开设杭州首家店，邓希利多魔法屋杭州首家店在杭州远洋乐堤港开业。

2022年下半年，杭州计划共有8家商业建筑面积≥3万平方米、体量超过60万平方米的购物中心入市。代表项目如杭州港龙城、杭州未来科技城宝龙广场、杭州千岛湖银泰城（新城店）体量均超过10万平方米。随着市场持续关注即将到来的亚运会以及政府后续推出的亿元电子购物券刺激措施，杭州商场空置率有望下降。

2、对比：长沙和天津的空置率均接近14%，品牌转换店对比鲜明。

2022年上半年监测的12个城市中，长沙和天津的购物中心空置率相似，环比增速也相似，分别为33.6%和35.7%。

从横向比较来看，近五年半，长沙商场空置率呈现“W”型走势，天津商场空置率整体上升。

在这种变化趋势下，2022年上半年长沙和天津的开店和关店比例形成鲜明对比。前者在12个城市中排名第一，得分为1.12；后者在12个城市中排名垫底，仅为0.67。

长沙：市级商圈空置率高于区域商圈，开店和关店比例为12城市最高

以商圈为观察点，2020年下半年以来，长沙市级商圈样本商场空置率始终高于区域商圈，今年上半年创出新高。

疫情多点蔓延、局部地区大规模暴发仍存在“不确定性”。旅游市场的全面恢复尚需时日，长沙市商务区的消费活动也需要时间。

仔细观察具体商圈的表现，全国知名的长沙五一商圈空置率较高。除长沙IFS几乎满座外，商圈内其他商场空置率均超过20%。其中，即将更名的长沙悦方ID Mall正在进行改造升级。

现有的几家商场正处于品牌调整期，入住率并不理想。综合效应推高了今年上半年长沙整体空置率。

20万平方米的新商场长沙步步高星城天地一口气开设了近380家新店，直接将长沙的开闭店比例排名提升到12个城市的前列。

具体来看，2022年上半年，长沙购物中心（商业建筑面积≥5万平方米）品牌调整数量约2200个，其中新开1159个，新关1036个。

文化体育娱乐业态开闭比为1.50。攀岩、瑜伽、健身房等运动健身品牌增多，如Wells Fitness、Flamingo Sherbin Sports、少年强跆拳道、香蕉攀岩等；茑屋书店、环影影城长沙首店相继开业，丰富体验。花费。

餐饮零售业态正在经历大洗牌。其中，新关休闲餐饮店105家，新开业159家。咖啡/茶饮料的受欢迎程度持续上升。 KUMO KUMO首家芝士蛋糕店，一家专门经营精品咖啡的小咖啡店，在国金街开业；意大利咖啡品牌LAVAZZA咖啡入驻长沙凯德壹中心。

新零售品牌店中，美容护理领域的香水、彩妆备受关注，开设了多家城市首店。聚朵首家店在长沙国金街开业；毛戈平美妆一季度在长沙友谊店和海信广场各开设一个品牌。

展望2022年下半年，长沙计划共有8家购物中心（商业建筑面积≥3万平方米）入市，带来超过40万平方米的新增供应。代表项目有长沙大汉友亚INPark（公园式策划商业项目）、长沙金梦万科里（青年主题商业）、龙湖长沙芙蓉天街等，主要分布在区域商圈。

天津：空置率仍在上升，开店与关店比例大幅下降，品牌扩店谨慎。

商场空置率与长沙“处于同一水平”，但天津的开闭店比例却一直在下降。 2022年上半年为0.68，仅为长沙（1.12）的一半。品牌扩店意愿较弱。

四年半来，除去年上半年外，天津市级商圈样本商场空置率始终高于区域商圈。今年上半年，两者达到同一水平，均为13.9%。

从具体商圈来看，天津25个商圈的商场空置率严重分化为两个层次。其中，清池西街商圈空置率不足1%，天津蓟县周河湾广场出租率超过99%；而天津东丽新业广场所在的东丽开发区商圈空置率超过70%。

除了现有商场招商受挫之外，新商场入市集中也是天津空置率居高不下的原因之一。 2021年，天津将迎来又一个供应高峰，新增11家购物中心入市，新增面积125.3万平方米。对于这座商业实力薄弱的城市来说，完全消化新建商场的投资需求还需要很长时间。

需求端供给过剩，消费端信心疲软。今年上半年，全市社会消费品零售总额同比下降5.5%。天津开店比大幅下滑至0.68，远低于2021年上半年（1.13）和2021年下半年（1.10）。

据赢商大数据监测，2022年上半年，天津商场（商业建筑面积≥5万平方米）数量调整为700个左右品牌。除了文化、体育和娱乐之外，其他行业都处于收缩状态，尤其是儿童和家长。

与长沙相反，上半年，天津餐饮零售业态关店数量高于开店数量。开业和关闭的254家餐厅中，新关闭144家，新开110家。

从上图可以看出，下降趋势明显的品类是火锅/炖锅/干锅。期内，天津中北永旺购物中心、天津万科广场关闭了呷哺呷哺、古奇补气秘制羊棒骨、炖一锅、江一湖小君肝串串香、巴蜀后街5家门店。

文化体育娱乐产业独具特色。电影院、密室逃脱等在衰落，而网吧、电玩、夹娃娃机、IP主题店则活跃。例如，SoReal超级空间旗舰店在天津天河城开设了首家城市店。

在空置率持续高位的同时，天津仍有8家购物中心（商业建筑面积≥3万平方米）计划于2022年下半年开业，总体量达87万平方米。预计天津零售业经营可能继续承压。

3、追赶者：佛山、泉州，空置率超20%，品牌调整力度强劲

与杭州和西安形成鲜明对比的是，2022年上半年监测的12个城市中，输得最惨淡的是佛山和泉州，上半年空置率超过20%，月-环比分别增长20.8%和23.1%。

从横向比较来看，近五年半来，这两个城市的空置率一直维持在16%及以上的较高水平。

佛山：桂兰路商圈空置率高 多家儿童亲子品牌关店

以商圈为观察点，四年半以来，佛山区域商圈样本购物中心空置率始终高于市属商圈。但整体波动趋势保持一致，并在上半年创出新高。

仔细观察具体商圈的表现，从祖庙商圈到桂兰路商圈，空置率高的原因有共同点，也有差异。

位于祖庙商圈的佛山国瑞升平里已经开业两年多了。去年经历大量关店和调整后，仍有一定数量的空店；在南海大道商圈，10万平方米的桂城天河由于位于热闹的“祖庙”和“千灯湖”中间，对品牌和客流的吸引力较弱，空置率需要有待改进。

除了批量项目调整外，去年入市的京华广场等新项目仍处于孵化阶段，出租率仍有提升空间，直接推高了佛山上半年的空置率。今年。

从需求端来看，目前佛山商场投资压力较大，急需大量新品牌专卖店来填补空置店面。不过，根据盈商大数据的开盘比初步统计，佛山的情况并不乐观。

上图中可以看到，2022年上半年，佛山样本商场开闭比创历史新低，仅为0.72。其中，儿童亲子业态新关店数量约为新开门店数量的2倍；而餐饮、零售业态依然强劲。

儿童亲子业务中，儿童游乐、零售、教育等都陷入了关店潮，其中不乏一些国内知名品牌。

佛山映月湖环宇城上半年关闭了9家儿童店，包括位于F1、F3层的枫树故事店、安踏儿童店、超级飞侠交通城、耐克儿童店等，但新开了戈贝尼、妙小城2家儿童店。 ;佛山东方广场关闭爱英岛儿童百货、回力宝贝儿童游乐园等9家门店。

疫情一再打压消费者信心，加上品牌门店扩张谨慎放缓，佛山商场空置率上升，开店比例下降。这一现象与经营环境的暂时变化密切相关。不过，这并不意味着该市商业力量严重不足。

这从城市间PK的另一个指标——首店数量就可以看出。文商大数据监测的佛山17家代表性商场今年上半年共引进首店品牌69个（去年同期14家商场共引进首店品牌35个）。过去六个月，佛山仅新增一座购物中心入市。相比之下，这个首店成绩确实很不容易。

由此看来，对于佛山现有的商场来说，激烈的竞争是不可避免的现实。脱颖而出的关键是找到差异化的定位和玩法，进而匹配差异化的业态和品牌组合。

泉州：空置率居高不下，餐饮成关店“重灾区”

与佛山同病相怜，泉州空置率持续高位，连续三年上涨；与此同时，该市的开店比不断下降，从2021年上半年的1.21下降到2022年上半年的0.7。

从具体商圈来看，泉州16个商圈的购物中心空置率差异较大。其中，浦西宝州街商圈空置率低于1%，区内泉州浦西万达广场出租率超过99%；而泉州新华都东海湾生活广场和泉州东海泰和广场所在的东海商圈，空置率却超过了40%。

缺乏人气是目前整个东海商圈招商引资的最大痛点。

据赢商大数据监测，进入2022年，曾经的地标商场东海泰禾广场日均去重客流量已长期低于9000人次，甚至一度跌破6000人次。一方面，受集团公司负面消息影响，品牌商家频频撤店；另一方面，不可忽视的是，新区东海片区仍处于早期开发阶段，知名度还需要一段时间。

除了现有商场经营不佳外，泉州近年来不断推出的新商场也是该市空置率居高不下的一个关键原因。

据此前报道（《“新兵”商场霸气亮相，泉州商业该“高调”了！》），虽然2021年泉州新开盘项目只有2个，但从2021年起已经累计近160个项目2017年井喷式开业，新增商场增量难以在短时间内消化。

在新建商场举步维艰、品牌不切实际的情况下，泉州近年来营业开闭比快速下滑的情况也值得关注，尤其是餐饮品牌的“大逃亡”。

据赢商大数据不完全统计，2022年上半年，监测样本商场内关闭86家餐饮品牌店，而同期新开业的仅有44家。从品类来看，休闲餐饮是洗牌的主战场，新关门店24家，新开门店17家。

现场检查显示，2022H1，泉州晋江SM国际广场共调整餐饮门店20余家。其中，关店的门店主要集中在中式快餐、火锅品牌，而新引进的星巴克、上海阿姨、一点点、食味记、久事烧烤等则以休闲餐厅为主，且均带有“夜间经济”品牌标签。

不难看出，泉州晋江SM国际广场餐饮品牌组合的变化，是商场为适应当前消费趋势变化而做出的主动调整。因此，可以说是泉州现有及新开商场的典型样本。

只有主动顺应趋势、适应变化，才能稳住阵脚，改善目前空置率高、开店率低的“尴尬”局面。毕竟，作为福建GDP第二大的城市，泉州不缺消费力——9个千亿产业集群，也不缺大企业——安踏、利郎、九牧王、鸿星尔克、七匹狼坐镇。

泉州的商业转型还在继续，也需要给自己一个“高调”的理由。

· 结尾 ·